险资“接手”不动产另类资产选配能力受考验
新华保险旗下基金接连收购万达广场、多家险企追加不动产投资、险资REITs获配份额显著提升……今年以来，险资正加速布局商业地产及基础设施等另类资产，既通过基金直投购物中心，又借REITs、债权计划等多渠道配置不动产。业内人士指出，“资产荒”背景下，险企此举意在锁定长期稳定收益，但流动性、估值及资产负债匹配等风险同样不容忽视。
险资已成为商业地产交易市场的常客。最新消息显示，持有国内多家荟聚购物中心的英格卡正计划出售其中10座，首批无锡、北京、武汉三项目交易规模或达160亿元，由某头部险企领投基金接盘。
早在年初，新华保险便通过百亿级不动产基金“坤华（天津）股权投资合伙企业”陆续受让安徽宣城、铜陵等多地万达广场。1月，宣城、安阳、四平等项目完成工商变更，原股东大连万达商业管理集团退出，坤华基金成为全资股东。公开信息显示，坤华基金成立于2023年12月，新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%。截至目前，该基金已在北京、南京、扬州、成都等至少14个万达广场项目中现身。
阳光人寿亦在同步布局。2023年12月，阳光人寿出资55.1亿元设立“丽水联融壹号股权投资合伙企业”，间接持有合肥、东莞等地6家万达广场。2024年11月，该基金引入中银三星人寿、太保人寿旗下南京太保鑫汇致远基金，二者分别持股9.07%，共同分享资产收益。
此外，大家保险已将上海松江等3家万达广场收入囊中。
中国平安副总经理付欣在2024年度业绩会上表示，公司不动产敞口持续收窄，同时配置了可带来稳定现金流的收租物业，“压舱石”效应显著，既提升资产稳健性，又保障长期现金流。
除商业地产外，险企对纯不动产项目的追加投资也在加码。据中国保险行业协会披露，截至8月，今年已有太保寿险、建信人寿、中国人寿、中国平安等险企公告13笔大额不动产投资，均为既有项目的新增出资，合计超47亿元。
除了直接持有商业地产等不动产项目，地产、基建等领域的另类资产也受到险资关注。
同花顺数据显示，今年以来发售的14只REITs产品中，保险资金投资账户均获配售，若以保险资金投资账户和保险资管产品网下配售合并计算，截至8月12日，年内险资已参与REITs产品配售26.31亿元，这一数字远超2024年全年29只REITs产品的17.19亿元。年内发售的REITs产品中，有12只的险资获配金额超1亿元。
从险资配售份额占比来看，也较往年有所提高。年内险资账户平均网下配售份额占比为7.92%，保险资管产品账户平均网下配售份额占比为1.12%。相较之下，2024年发售的29只产品中，保险资金投资账户平均配售份额占比为3.15%。保险资管产品账户平均配售份额占比为0.36%。
从产品类型上来看，险资获配的14只产品中，仓储物流基础设施和园区基础设施分别有3只，能源基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房、新型基础设施分别有2只。
今年发行的REITs产品中，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT两只产品险资网下配售份额占比超10%，获配金额分别为5.19亿元、2.68亿元，前者也成为年内险资网下配售参与率最高的REITs产品。从资产类型上来看，两只产品均为新型基础设施，底层项目分别为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心、国金数据中心。
此外，还有险企通过成立不动产投资基金投资基础设施公募REITs。今年初，中国人寿公告称，中国人寿、首景投资及财信人寿拟与国寿置业、北京朗佳及创弛企业管理订立合伙协议，成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙），认缴出资总额为人民币52.37亿元，其中，中国人寿认缴出资额为人民币35亿元。国寿资本将作为合伙企业的管理人。中国人寿表示，合伙企业的投资聚焦于基础设施公募REITs，有助于形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展，是服务实体经济的重要实践。同时，基础设施公募REITs具备“股+债”属性，有助于提升保险资金组合收益。
除了公募REITs，基础设施债权投资计划亦同步升温。
8月以来，保险资管机构登记多项基础设施债权投资计划。例如，民生通惠资管登记太平水库基础设施债权投资计划、温州湾新区基础设施债权投资计划；平安资管登记武汉地铁债权投资计划、宜宾综保产业园基础设施债权投资计划（一期）；光大永明资管登记宿迁标准化厂房基础设施债权投资计划；中意资管登记河钢绿色基础设施债权投资计划；工银安盛资管登记惠山高科基础设施债权投资计划；华泰资管登记设立瑞寻高速基础设施债权投资计划。
“险资资产配置需契合负债特性，核心在于实现收益、久期与现金流匹配。”国信证券分析师孔祥说。有行业分析师指出，一方面，传统依赖的国债、高等级信用债等固定收益资产收益率持续下行，难以覆盖寿险产品刚性负债成本，易引发“利差损”风险；另一方面，“资产荒”加剧，优质长久期资产供给稀缺，加剧了长期投资收益的不确定性。面对债券收益率持续下行，险资被动转向更具收益性的商业地产。
虽然不动产类资产为险企资产配置提供了更大的选择空间，但业内专家同时提醒，险企应同时注意风险、关注资产结构调整。
有业内人士在接受记者采访时表示，保险公司此前在风险偏好相对激进的情况下，资产配置追求快速成长性和高收益性，资金风险较大，与目前负债端结构匹配程度出现偏差。此前行业普遍看好地产投资，认为其周期符合保险业负债端长周期特点，一些险企为了获取较高收益，通过各种途径较多配置如房地产等另类资产，信用下沉情况明显。
此外，基于收益稳定、可提供持续现金回报、符合资产负债端需求等原因，险资热衷配置REITs，但由于产品流动性相对有限，加之目前地产价格逻辑发生变化，旧有资产结构不适配市场现状的问题可能带来相应风险，其中包括资产在市场压力下折价出售的风险、不动产底层运营方的信用与经营风险、资负错配或追求短期收益放大“利差损”风险等。上述业内人士指出，中小险企尤其需要警惕资本与风控承受能力的边界，这一点在“资产荒”背景下尤为突出。
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