5827万元亩起！泾河新城2宗土地将出让！
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原标题：582.7万元/亩起！泾河新城2宗土地将出让！
上周五，西咸新区挂出了7宗共计约389.39亩开发用地出让公告。
与沣西新城的1宗土地设定了熔断机制、能源金贸区的2宗居住用地设定了苛刻的特别约定条件不同的是，泾河新城的2宗居住用地在没有设定特别苛刻竞买条件的背景下，将按价高者得为原则确定竞得人。
毫无疑问，这给了更多的企业参与竞拍的机会。
我们先来看一下这两块地的基本面：
XXJH-GZ01-59-A宗地：位于乐华二路以东、泾河湾一路以南、乐华一路以西，面积为79.675亩，土地用途为住宅用地。容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%，土地使用年限70年。
XXJH-GZ01-59-B宗地：位于乐华二路以东、泾河湾二路以北、乐华一路以西，面积为62.851亩，土地用途为住宅用地。容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%，土地使用年限70年。
这两块地的竞买特别约定主要包括社区用房建成后交给泾河新城管委会、XXJH-GZ01-59-B宗地内建设的幼儿园建成交给管委会、住宅建筑品质达到A标，以及按照规定缴纳配套教育设施代建费用……基本上都属于常规条件。
当然，还包括按照住宅建面5%的比例、7200元/㎡的标准缴纳租赁型保障房异地集中代建费。
XXJH-GZ01-59-A宗地挂牌起始价为4.183亿元，加上保障房异地代建费4595.9万元的话，挂牌起始价相当于582.7万元/亩；XXJH-GZ01-59-A宗地挂牌起始价为3.3亿元，加上保障房异地代建费3767.29万元的话，挂牌起始价相当于585万元/亩.
如果再考虑到社区用房建设成本、幼儿园建设成本、教育配套费的话，实际挂牌起始价格要更高一点。
泾河新城目前的发展主要集中在两大板块，一个是泾河南岸的乐华城文旅板块，一个是泾河北岸的崇文塔板块。
这两块地处于乐华城文旅板块，这个板块发展起步较早，目前已经形成了一定的交通、教育等配套，绿地、阳光城、雅居乐、天朗、南飞鸿、金地管理等房企在该板块有项目布局。
而将要出让的这两块地，位于阳光城文澜府以北、南飞鸿云境澜湾以南，距离金地乐华翰林艺境也非常近。
从目前该区域的地价来看，2019年4月份时阳光城以溢价率183.87%在该区域拿地，地价达到了625万元/亩，楼面地价3750元/㎡。该项目在2020年初以阳光城·文澜府的案名亮相并且入市销售，精装小高层均价约1.15万元/㎡。
随后的2019年11月份，金地管理联合乐华恒业在该板块拿地，2宗地溢价率31%、1宗地溢价率14%，地价基本在526万元/亩，楼面地价3950元/㎡左右。2020年下半年，该项目以金地乐华翰林艺境的案名亮相并且入市销售，属于金地管理在西安的头部个项目，产品规划的是精装高层、洋房，精装高层目前均价在1.25万元/㎡，洋房均价1.4万元/㎡。
2020年1月份，泾河集团在该板块以0.8%的溢价率、起始价拿到了2块地，地价在400万元/亩左右，楼面地价2400元/㎡左右。目前，该项目尚未亮相，蕞新消息是该项目将与绿城管理合作。
接下来，该区域蕞近的一块土地拍卖就是2020年9月1日南飞鸿在该板块以29.57%的溢价率拿地，折合地价约680万元/亩。
业内人士测算，加上社区综合用房建设成本、教育设施代建费的线元/㎡。
据悉，南飞鸿的项目近期就会亮相。
也就是说，在今年大家会看到南飞鸿、金地管理、绿城、黄冈学府城、阳光城在该板块的扎堆。
而即将拍卖的这两宗土地将会被谁摘得，无疑值得我们期待！
在西咸新区的五大新城中，不管是站在城市发展的角度，还是站在地产的角度，泾河新城应该都是输给沣东、沣西、秦汉的。
导致泾河新城在早些年发展比较慢的原因很复杂，也很多。
虽然说泾河新城在2018年到2020年也出现了几次大牌地产商抢地的现象，但总体来讲不管是从地价，还是从房价的角度，泾河新城目前均处于洼地。
例如：沣东新城、沣西新城、能源金贸区的地价已经以1000万元/亩起步、楼面地价已经进入万元时代，而泾河新城目前单价蕞高的地块就是南飞鸿的地块，综合土地成本802万元/亩，楼面地价不到5000元/㎡。
正是因为地价较低，因此泾河新城的房价目前在西咸新区五大新城中也是远远低于沣东、沣西、能源金贸区的，当其他几个新城的精装高层普遍已经迈入1.6万元/㎡起步的时候，1.2万元/㎡左右的价格在泾河新城就可以买到A级品质的住宅。
因此，泾河新城也被地产圈称为“刚需的乐园”。
但实际上，虽然说泾河新城的房价水平目前在西咸新区五大新城中还占据一定的优势，但与去年的时候房价万元以下的时代相比，如今泾河新城在房价层面的优势正在削弱。
因为，泾河新城1.1-1.2万元/㎡的精装高层价格，与港务区板块1.35万元/㎡的价格相比，很明显泾河的优势正在弱化。
另外，泾河新城目前还有一个非常大的短板，那就是这个板块是西安主城区+临潼+高陵+西咸新区+咸阳主城区这个范围之内，唯一一个没有地铁规划的板块。
为了弥补这个遗憾，西咸新区在泾河新城规划了一条智轨专线号线正阳大道站一路向北，沿正阳大道、泾河大道、茶马大道、高泾大道敷设，止于茯茶小镇站。
智轨的建设将会提升泾河新城的公共交通配套，但与地铁的带动还尚不在一个量级上，我们还是期待泾河新城能够早日有地铁规划落地。
从目前来讲，置业泾河新城买房比较适合在这个区域工作的粉丝朋友们，或者是在西安主城区被限购、又接受不了沣西、能源金贸区房价的被限购者。
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