新新力量4步走看招商蛇口如何攻坚首个土地整备项目
每一座城市，有如生命，自然丰盛、持续生长。在建造城市的过程中，城市更新是一种越来越必须的、有计划性的建设活动。招商蛇口以卓越的城市综合开发运营能力，饱含着对城市发展的责任，聚能“城市生长的力量”，致力成为“美好生活承载者”。在城市更新领域，招商蛇口与专业的伙伴与团队并肩前行，凝结成一股强大的力量，用专业与匠心，情怀与初心，为焕新美好家园注入活力。
致敬这些焕新家园的魔法师，让我们通过【新新力量】，走进各个领域的代表力量，表达我们的态度：做城市更新，我们是认真的。
区别于招商蛇口以往的城市更新项目，土地整备是以政府为主导的，强调大片区统筹规划的项目，承担着政府贡献产业用地的重任，这意味着招商蛇口已经踏入城更新赛道，本期我们邀请到招商蛇口深圳区域城市更新公司总经理助理何智虎，带我们了解深圳龙岗年丰项目如何攻坚克难！
“深圳年丰项目不仅是招商蛇口在土地整备项目中的首发作品，更将为招商蛇口城更新赛道提供实践经验”
“土地整备利益统筹”从广义上讲，属于土地征收的范畴，通过对零散用地进行整合、土地清理及土地前期开发，是深圳市土地征转国有化过程中历史遗留问题的解决方法之一。
2018年，随着深圳市政府推出新的《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》，提高了土地整备项目的经济指标利益标准，打通了留用地指标参与城市更新核算五类合法用地的渠道，为“二次开发”的横向协调机制提供丰富的改革经验。
2021年10月，招商蛇口中标取得深圳龙岗年丰利益统筹项目前期服务商资格；2022年6月22日通过《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》立项审议，同年8月1日正式印发。
何智虎从2005年加入招商蛇口，2018年开始从事城市更新业务。何智虎认为：“年丰项目不仅是招商蛇口在土地整备项目中的首发作品，更将为招商蛇口城更新赛道提供实践经验”。
他介绍：年丰项目整改难度相对较大，一是所处片区的历史遗留问题较多，二是需要考虑如何在土地整备利益统筹过程中平衡各方的关系，从而有利于发展集体经济，是决定这个项目能否落地的关键要素。
“如何平衡政府、村集体、村民各方的发展需求，是我们作为项目执行者遇到的难题，也是招商蛇口运营土地整备利益统筹项目时最能体现实力的地方。”因此，为了快速推进项目，项目团队针对诸多难题推出一系列解决办法和措施。
为了顺利开展工作，今年年丰项目团队增编了多名骨干人员，强化优化了年丰项目的组织架构，设综合协调组、技术统筹组、现场洽谈组，开展项目各项工作；另外，还设立了3000多平米的现场指挥部办公室，用于项目办公、接待股份公司和居民小组，与龙岗区土地事务整备中心、坪地街道办等政府单位召开工作会议。
与街道办事处、股份公司确定双周推进制度，每周报送工作进展，针对项目存在的问题及时沟通并制定行之有效的解决方案，加快项目的推进，街道办土整中心委派多名专职副主任下沉项目开展工作。
聘请深规院编制年丰项目规划方案，加强技术力量；积极推进咨询、评估、测绘等相关工作。
带领居民小组工作人员、村民进行项目考察，让其了解招商蛇口独特的城更优势；同时通过座谈、节日慰问、举办传统节日活动等方式，与村民互动，建立双方的信任。
何智虎认为，招商蛇口对蛇口等大片区的综合运营经验和央企品牌知名度，也为项目推进提供了很大的助力。
年丰项目位于深圳龙岗区坪地街道年丰社区，地处国际低碳城东进战略重要节点，是2021年龙岗区第二批平方公里级重点利益统筹项目。该项目以年丰社区行政管辖范围为研究对象，研究范围约632公顷，初步实施范围约354公顷。现状主要为工业、居住、以及生态用地。未来将打造成国际低碳交流合作示范区、国家可持续发展先锋区、湾区绿色科技产业创新高地。作为目前深圳市最大、也是招商蛇口首个土地整备利益统筹项目，年丰项目的各项工作进程都受到社会及政府的广泛关注。
“目前我们已与深圳市龙岗区土地整备事务中心建立定期沟通机制，坪地街道办土地整备中心也经常针对项目疑难问题深入一线或召开专题会议讨论形式尽快解决。”
目前，年丰项目处于实施方案编制阶段，正有序开展住宅类历史遗留建筑物业权利人核实、旧屋村认定、实施范围优化调整、历史文化资源和古树名木现状调查及保护等实施方案编制前期工作。
对于项目进度推进计划，何智虎表示：“招商蛇口年丰团队计划于今年年底完成第一版实施方案初稿，争取在一年内完成实施方案的审批，进而快速进入拆迁阶段。”
招商蛇口将通过整体规划研究、产品研究、产业研究等相关工作，为年丰片区一揽子解决历史遗留问题，增强集体经济实力，将龙岗年丰打造成片区产城融合的项目典范。
“我们期望不久的将来，能为片区人民带来更宜居的生活空间，进一步带动片区产业发展升级。”何智虎说。
招商蛇口深圳龙岗年丰社区利益统筹项目范围图
作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口是较早布局城市更新领域的房企之一，40多年来建设开发运营中国改革开放的发源地——深圳蛇口片区。时间是最好的见证者，蛇口已经由4700人的荒芜小渔村，蝶变为国际化滨海新城，不仅为中国经济发展做出了重要的历史贡献，同时也是中国最耀眼的城市更新案例之一。
目前，招商蛇口城市更新业务已重点布局深圳、香港、上海、重庆、广州、佛山、东莞、常熟等城市，打造了深圳海上世界片区、深圳罗湖招商中环、重庆长嘉汇弹子石老街、常熟琴湖会客厅、南昌东湖意库等城市更新项目。未来，招商蛇口将以城市更新为抓手，继续赋能城市生长，承载美好生活。
二、仅需周边房价50%，首付价格买全款物业
三、不限售，拿到房产证后可以立刻买卖
四、带学位，享商品房同等品质同等配套
五、小投资，高回报，投资回报率200%-300%
六、手续安全保障，开发商签约，村委确权，国土局备案
南山：（绿景）白石洲旧改、（恒大）向南村丁头村旧改、（恒大）大新北旧改、（海岸城）一甲村旧改、（大族）南山村北头村旧改、
罗湖：（京基）蔡屋围旧改、（华润）湖贝旧改、（京基）水围旧改、
宝安：（佳兆业）河东村旧改、（华润）凤凰岗旧改、（宏发）臣田旧村旧改、（鸿荣源）种屋黄田旧改、（阳光华艺）37-39-43区旧改、（福晟）翻身片区旧改、（恒裕）共乐旧改、（隔岸）甲岸村旧改、（华丰）裕和村旧改、鸿荣源（乐群旧改）
（华侨城）东塘旧改、（华润）沙井大街片区金蚝小镇、（华润）潭头旧改、（华润）白石厦、
坂田：（天安云谷）三期旧改、（佳兆业）象角塘旧改、（佳兆业）中浩，雪象旧改、（佳兆业）长坑村旧改
布吉：（佳兆业）南门墩旧改、（恒大）吉厦村旧改、（京基）木棉湾旧改、（招商）三联旧改
龙岗：（恒大）向前村旧改、 （恒大）坪地石灰围、（恒大+桑泰）塘坑村旧改、（恒大+桑泰）排榜村旧改、（碧桂园）爱联新屯村旧改、（碧桂园）沙背坜旧改、（碧桂园）水一水二旧改、（碧桂园）刘屋村旧改、（和昌）拾里花都旧改、 （中海）积谷田旧改、（京基）南约炳坑村旧改、 （万科）回龙埔旧改、（保利）五联、龙西旧改、 （新锦安）南约洋桥汉田旧改、（汉京）梨园旧改、（汉京）新塘围旧改、（世贸）贤合村旧改、（信义）同乐万泉片区旧改、（恒裕）龙东大围村旧改、（宝源创建）南联港台片区、特发简头岭旧改、远洋山夏旧改、华侨城新木村旧改、保利平湖、、
龙华：（恒大）民治万众生活村旧改、（星河）谭罗村旧改、（卓越）上下横朗旧改、（卓越）赤岭头旧改、（鸿荣源）赖屋山旧改、（碧桂园）下早村旧改、（华润）上塘旧改
观澜：（美佳华+仁恒）南木輋旧改、（鸿荣源）观城横坑旧改、（鸿荣源）牛湖旧改、（一方集团）陈屋村旧改、（佳兆业）老墟旧改、（金光华）大布巷旧改、（金光华）库坑旧改、（卓越）丹坑旧改、（宏发）茜坑旧改、（民基）兴田龙新旧改、（中森）牛湖旧改、（中森）新田元水老村旧改、（福晟）大布头旧改钱隆大观、保利（田背利益统筹）
坪山：财富城旧改、飞西旧改、深城投旧改、卓越汤坑旧改、联泰旧改、坪山围旧改、沙田共和城邦旧改、田头社区整村统筹项目、沙湖整村统筹项目、东关三洋湖旧村旧改、新辰横岭片区旧改、旭生东门老街旧改、嘉陵地产坪环马西盐盘片区旧改、方直仓谷府
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